이재명 정부의 10.15 부동산 정책은 서울 전역과 경기도의 12개 지역을 대상으로 한 강력한 규제 조치로 주목받고 있다. 이 정책은 아파트 가격이 급등하는 가운데 마련된 것으로, 많은 시민들이 주택 구매를 꿈꾸기 어려운 상황을 반영하고 있다. 특히 서울 평균 아파트 가격이 15억원에 육박하고, 강남의 경우 30억원을 초과하는 사례가 빈번해지면서 이 같은 조치가 불가피했다는 평가를 받고 있다.
이 정책은 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 반복하지 않겠다는 의지가 담겨 있다. 정부는 부동산 시장의 급등을 막기 위해 주택 구매를 더욱 어렵게 하는 방향으로 나아가고 있으며, 이는 자산의 흐름을 주식시장으로 돌리려는 전략과 맞물려 있다. 따라서 이번 정책이 시행된 배경과 구체적인 내용에 대해 자세히 살펴보는 것이 중요하다.
서울 및 경기 지역의 규제 지정
강력한 부동산 대책의 일환으로 서울과 경기도의 주요 지역이 규제 대상에 포함되었다. 정부는 이 지역을 조정대상지역 및 토지거래허가구역으로 지정하며, 이는 주택 구매자들에게 여러 제약을 가하게 된다. 특히, 이 조치의 시행일은 2025년 10월 16일부터로 정해져 있으며, 이 시점부터 청약 요건과 전매 제한 등 다양한 규제가 강화된다.
주택 구매자들은 무주택자의 경우 주담대 LTV가 기본적으로 40%로 설정되며, 생애 최초 주택 구매자는 70%까지 가능해진다. 전세대출은 보증비율이 80%로 제한되며, 1주택자는 최대 2억원까지 대출 가능성이 주어진다. 이러한 기본 틀 위에 추가 규제가 얹히는 방식으로, 주택 구매가 더욱 어려워질 전망이다.
토지거래허가제의 도입은 특히 주목할 만하다. 이 제도에 따르면 아파트 구매를 위해서는 구청의 허가를 받아야 하며, 매수 사유가 명확하지 않거나 투기 목적이 보인다면 허가가 나지 않을 가능성이 높다. 허가 대상은 아파트와 동일 단지 내 아파트가 포함된 연립 및 다세대 주택으로 제한되며, 시행 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지로 설정되었다. 만약 시장 안정화가 이루어지지 않는다면 이 기간은 연장될 가능성이 높다.
서울과 경기에 지정된 구체적인 지역은 다음과 같다. 정부는 서울과 경기 지역의 접근성이 좋은 도시를 포함시켜 풍선효과를 차단하려는 의도를 보이고 있다.
규제 대상 지역
- 서울 (25곳): 강남, 서초, 송파, 용산, 강동, 강북, 강서, 관악, 광진, 구로, 금천, 노원, 도봉, 동대문, 동작, 마포, 서대문, 성동, 성북, 양천, 영등포, 은평, 종로, 중, 중랑
- 경기 (12곳): 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양동안, 의왕, 하남, 용인수지
대출 규제의 강화
이번 정책은 금융 규제를 포함하여 부동산 시장의 과열을 저지하려는 노력이 드러난다. 특히 대출 한도 축소와 DSR(총부채원리금상환비율) 계산 방식의 변화가 핵심이다. 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 그 이자 상환분이 DSR에 반영되면서 대출 조건이 더욱 까다로워질 전망이다.
이 정책의 시행일은 2025년 10월 29일로 예정되어 있으며, 전세 재계약이나 이사 일정이 임박한 경우에는 사전에 DSR 여유를 점검할 필요가 있다. 또한 주담대 최대 한도는 6억원에서 주택 가격에 따라 2억원에서 6억원으로 차등 축소된다. 이는 대출의 문턱을 더욱 높이는 조치로, 같은 소득을 가진 경우 대출 한도가 더 타이트해질 수 있는 가능성을 내포하고 있다.
마지막으로, 주담대의 스트레스 금리는 규제지역 및 수도권 비규제지역 모두에서 기존 1.5% 하한에서 3%로 상향 조정될 예정이다. 이는 금리를 올리는 것이 아니라 DSR 산정 시 향후 금리 상승 여지를 더 보수적으로 반영하겠다는 의미로 해석된다.
정책의 방향성과 향후 전망
이번 10.15 부동산 정책은 정부가 과열 신호가 뚜렷한 지역의 대출을 낮추고, 거래의 투명성과 책임을 높이겠다는 방향성을 가지고 있다. 추가적으로 정부는 부동산 세제 합리화를 위한 TF를 구성하여 보유세와 거래세 조정 등을 추진할 계획이다. 이러한 일련의 조치는 부동산 시장의 안정화와 함께 사회적 형평성을 고려한 조치로 볼 수 있다.
그러나 이번 정책이 소비자들이 원하는 ‘똘똘한 1채’를 확보하는 데 얼마나 효과적일지는 불확실하다. 급등하는 서울과 수도권 지역의 아파트 가격을 잡기 위해서는 보다 근본적인 대책이 필요할 것으로 보인다. 이러한 상황은 주식 시장에도 영향을 미치고 있으며, 코스피 시장이 급등하는 배경 중 하나로 작용하고 있다.
정부의 강력한 부동산 대책이 시장에 미치는 영향을 지켜보며, 앞으로의 변화에 귀 기울이는 것이 중요하다. 부동산 시장의 안정과 더불어 모든 시민이 적정한 가격의 주택을 소유할 수 있도록 하는 노력이 계속되기를 바란다.